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研究 | 坐拥高价房产人群更愿意不工作?没错!
发布时间:2020-06-18浏览次数:213次

疫情加剧经济下行的压力,国内房产市场呈现“价涨租跌”异象。由于租赁市场的活跃度与就业环境息息相关,疫情中导致诸多许多行业受到重创,企业或个人无力支付高昂房租迫使其下跌,而房价上涨主要受到宽松货币政策的支撑。全球房地产市场出现了许多相似的瓶颈。房产是普通家庭的最重要资产之一,作为学术界所关注的话题,其强势发展带来的各项社会影响也一直引发系列研究。香港中文大学(深圳)经管学院助理教授谢慧华博士与其合作者的研究最新发现住房财富的增长对于对劳动力供应具有很大的抑制作用。该研究成果“Housing Wealth and Labor Supply: Evidence from a Regression Discontinuity Design”发表于国际期刊Journal of Public Economics 2020年3月刊上。


谢慧华

香港中文大学(深圳)经管学院助理教授

教育背景

新加坡国立大学经济学博士

研究领域

劳动经济学、健康经济学、公共经济学、应用微观计量


房产价值如何影响家庭行为

在诸多经济体内,住房是最重要的家庭资产(Badarinza等人,2016),尤其对于中产阶级而言更甚(Campbell,2006)。因此,理解房产价值如何影响家庭行为对经济学家和决策者来说非常重要。例如;美联储前理事Frederic Mishkin和Ben Bernanke等知名政策决策者指出,在货币传导机制中的作用,房产价值效应可能起到至关重要的作用,并需要在制定政策时加以考虑(Calomiris等人,2009)。在本论文中,研究团队研究了房产价值的增长对劳动力供给带来的影响。在制定各种政策(如税收和福利计划)时,此类评估往往是一个重要的考虑因素,因为这些政策改革的一个主要目标在于鼓励劳动供给(Blundell和Macurdy,1999)。同时,劳动力供给对房产价值的反应有助于解释经济波动对就业的影响,特别是在2000年代中期最大规模的房地产泡沫破灭之后的经济和就业趋势。

任何关于房产价值对劳动力供给的影响的调查都会遇到一个固有的识别问题:通常任何家庭都不会随机购买房产。因此,房产价值的变动或仅是家庭特征的反应,这将影响对房产价值影响的估计。现有文献中广泛使用的一类解决方案是探索当地房产市场的变化,该类变化对家庭来说可能是外在的(如:Disney和Gathergood, 2018, Johnson, 2014, Klein, 2014, Zhao和Burge, 2017)。然而,住户是否随机选择其居住地则有待商榷,因此,团队较难将当地住房价格的变化与房产购买者的特征剥离以探讨房价本身对劳动力供给的影响。

研究团队采用断点回归(RD)设计来解决识别问题。2000年代中期,中国制定的房价控制政策造成了房价在90平米附近有明显的断点。具体而言,国务院七部委在2006年5月发布了一份文件,降低了建筑面积小于或等于90平方米住房的首付比例:从30%调整为20%。在2008年11月1日,中央政府进一步降低个人购买套型建筑面积90平方米以下住房的契税,从3%降至1%。因此,在90平米上下两组非常类似的房产,房价控制政策授予小型房屋的优惠条件,使得略低于90平方米和略高于90平方米的房屋呈现不同的价值增长速度。相对住房大小不同而呈现的房产价值的不连续性可被用以断点回归来估计房产价值对劳动力供给的影响。




以国内背景调研获四组结论

中国为房产价值效应研究提供了理想的背景。房产是中国家庭资产组合中的主要组成部分。研究团队观察到在国内,房产占压倒性优势,即占中国家庭总财富的60%以上。住房价值的变化是推动中国家庭财富波动的主要因素。此外,过去数十年,中国房地产市场出现了巨大的繁荣景象。根据中国国家统计局的数据,中国35个主要城市的房价从2002年至2010年平均每年增长12.68%。基于此背景,研究团队运用断点回归分析,主要发现:

第一,受房价控制政策的影响,房价在90平米附近有明显的跳跃,90平米一些的房产,其年增长率比90平米以上的房产快1.3%。第二,拥有90平米及其以下房产的家庭,其成员平均每周的工作时间比对照组(拥有90平米以上房产的家庭)减少0.57个小时或12.67%;平均每年的工作时间减少13.12%。按照房产平均总价值和家庭成员年平均劳动收入来换算,每年家庭房产价值每增加一个百分点,其家庭成员的年劳动收入减少182.67元。第三,通过把劳动力供给进一步细分为退出劳动力市场和减少在职劳动时间,研究团队发现,房产价值对劳动力供给的抑制效应,主要来自于拥有高房产价值的家庭成员退出劳动力市场。第四,通过把样本按照性别、年龄和偿付能力分组,研究团队发现女性劳动者、年轻劳动者和具有较高偿付能力的劳动者,其劳动力供给对房产价值的变动更加敏感。



研究领域涉及与贡献

团队的论文涉及到若干文献,首先与房产价值和劳动力供给的研究密切相关。跟已有文献(例如Henley 2004;Jacob与Ludwig 2012;Johnson 2014;Disney和Gathergood 2018;等)相比,团队的研究采用断点回归分析来解决房产价值变动的内生性问题,并仔细验证和处理了断点回归框架下的各种识别条件,减少了房屋的非随机选择导致的估值偏差。此外,团队的研究还与其他类型的意外财富,例如,遗产、彩票等收入,如何影响劳动力供应的研究相关。团队的研究专注于家庭财富的最重要组成部分——不动产的变化。与彩票和遗产此类通常为一次性支付的意外收入相比,研究房产价值的变动对劳动力供给的影响具有普遍性。最后,团队的研究成果亦可归属于调研家庭财富对经济行为影响的当代文献。最近的研究主要覆盖消费(如Lettau和Ludvigson,2004;Campbell,2006;Kuhn等人,2011;Mian和Sufi,2011;Mian等人,2013),创业(如;Hurst和Lusardi,2004年;Wang,2012),生育率(如;Lovenheim和Mumford,2013),金融投资决策(如:Briggs等人,2015)和儿童发展(如;Akee等人,2010;Cesarini等人,2017;Akee等人,2018)。