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观点 | 吴海峰:5年内利率或下行 房贷是否挂钩LPR看长期走势
发布时间:2020-04-14浏览次数:384次

近日,存量房贷利率迎来新变化。2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率(LPR)加点形成的浮动利率,或者固定利率,但是客户选择的机会只有一次,选择后就不能变动了。香港中文大学(深圳)高等金融研究院金融科技与社会金融研究中心研究员吴海峰在接受深圳卫视采访时表示,是否转为“LPR加/减点”的模式关键在于对利率长期走势的判断以及银行在“加/减点”方面的相关计算细则。



房贷客户选择LPR浮动利率的优势在于未来如果利率下跌,LPR会随着下跌,客户能够以低于目前选择协议固定利率的成本支付房贷;但如果利率上涨,LPR也会上涨,付出的利率将会高于固定利率的水平。选择固定利率的客户则面临刚好相反的结果。但有两点需要注意:


第一,按照目前规定,选择LPR的客户,银行会根据不同客户的实际情况决定是否要在LPR基础上加/减额外的点位,但是加/减点位的计算细节没有详细公布,客户万一选择了LPR,但是银行根据计算决定给客户LPR+基点的房贷利率,客户则面临额外的支出。


第二,选择固定利率的客户所支付的“协议利率”也不是一尘不变的,在房贷合同的相关条款中,银行可以根据市场的变化,选择更变房贷的“协议利率”,例如2009年前办理的房贷目前的实际成本在2009年后降低了不少,只是银行调整“协议利率”的频率会慢很多。


近期市场上有说法称,如果此前享受受了基准利率打折的,转了就不划算,如果此前是基准利率上浮的,转了就划算。吴海峰研究员表示,这种说法并不完全准确。是否转为“LPR加/减点”的模式关键在于对利率长期走势的判断以及银行在“加/减点”方面的相关计算细则。根据目前的宏观经济形势,短期来看利率下降的概率偏大。但房贷一般借款周期比较长,5年以后LPR的走势往往很难预测,所以转换与否还要结合借款人的借款周期来综合考量。在西方国家选择浮动利率的房贷产品的消费者是比较多的,而且消费者个人房贷产品利率往下打折的概率往往比较大。按照目前来看的话,未来5年之内浮动利率下滑的概率很大,但是5年以后怎么看没有一个准确的定论,所以留给消费者做选择的最大问题是他们难以判断未来5年以后浮动利率的走势。